南京西路写字楼出租 上海写字楼市场活跃度恢复,但救不了租金下跌

上海写字楼市场活跃度恢复,但救不了租金下跌

中介李元在上海核心商务区写字楼租赁市场工作了5年，今年第一季度，他几乎没有客户，随着*得到控制，二季度前来问询的客户陆续多了起来，但租金却在不断下压。

“8月成交的一个写字楼单子位于南京西路地铁口，业主空置时间太久，急于出租，最终成交价在5元/平方米/天，这在过去是不可能的，南京西路写字楼的平均租金一般不会低于10元/平方米/天。”李元告诉经济观察网。

来自机构的数据印证着李元的感受。

空置率方面，世邦魏理仕报告显示，2020年第二季度上海市写字楼空置率为19.9%，这一数字为近15年来最高；租金方面，仲量联行数据显示，二季度上海甲级办公楼租金为7.9元/平方米/天，环比下降4.6%，同比下降达9.4%。

随着*的好转，写字楼的租赁活跃度也在逐渐恢复，租户在部分板块间的流动甚至有明显的加强，但这丝毫无法让市场参与者感觉到放松，上海市未来庞大的写字楼*供应量摆在眼前，写字楼供需两端的差距可能会持续拉大。

撤离与进驻

建造业从业者张伟的*在两年前搬到上海漕河泾开发区，租用了三层办公楼，今年年底租约到期后，他们将搬到漕河泾开发区的另一幢写字楼中。“*受到*影响，上半年盈利情况不佳，租金压力大，新的办公楼位置距离只隔了不到2公里，但租金更便宜”。

这是很多中小企业的选择，漕河泾园区一名招商人员告诉经济观察网，受到*冲击，一些小企业选择园内换租，对人员和办公面积都进行了缩减，还有一些企业则选择了搬离，搬离的企业中，有些选择了周边区域价格更便宜、面积更小的办公室，另一些则选择了联合办公这种更加灵活的办公形式。

“大多数都是面积在500平方米以下，员工在30人以下，受到*影较大的旅游、酒店和外贸等行业的小型企业。”他说。

虽然目前的搬迁多体现在一些小企业身上，但这位招商人员透露，一些抗风险能力较强的企业暂时没有搬迁动作其实和年度预算相关，“一些*由于预算做好了，今年暂时不动，但是年底或明年会选择搬迁”。

同时，漕河泾园区响应国资委号召，对中小微企业进行了为期3个月的租金减免，这也是一些小企业上半年还能维持的因素之一，但到了八九月，有些小*还是撑不下去搬走了，“*的影响还没有停止”。

与受到*冲击较大的教育、贸易、旅游等行业相比，游戏、直播、医*等行业在*期间获得了较好的发展，也带来了相应的扩张需求。

仲量联行数据显示，金融服务、专业服务和科技新媒体行业在今年上半年的*租赁需求中占比位列前三甲，合计需求近70%，化学医*行业在上半年租赁需求中占比9%，同比上涨了5%。

上述漕河泾园区的招商人员称，上半年，一些电子商务、游戏直播类的企业选择了扩张，“一下就扩张两三千平方米的*不是个例”。

经济观察网了解到，今年上半年，字节跳动租下了位于漕河泾中央商务园新建成4栋楼中的3栋，租赁面积超过了12万平方米。

新兴商务区引力加大

*期间，虽有一些小微企业因为资金或业务的原因经营困难，但这部分企业在上海整个写字楼版图中其实占比非常小，这是高力国际办公楼服务执行董事吴群的判断，就整个上海片区甲级写字楼用户来说，没有看到退租风潮，更多的流动其实是出于把握时机考虑，在租金下行时期寻找性价比更高的楼宇。

仲量联行数据显示，上海写字楼净吸纳量由第一季度的-5.2万平方米回正，二季度净吸纳量在8.3万平方米，这其中，有近5万平方米的交易面积落地在前滩。

高力国际的报告也显示，第二季度主要的8宗写字楼交易中，有5宗发生在前滩，整个二季度，前滩收获了包括西门子、安居客、基石*业在内的多个大面积租约。

此外，汽车金融科技服务平台灿谷、半导体跨国*德州仪器、法国水务巨头威立雅也在2020上半年纷纷进驻前滩。

值得一提的是，在灿谷进驻之前，前滩就已经集聚了捷豹路虎*区总部、上海蔚来汽车、自动识别行业和AUTO-ID第三大供应商得利捷等汽车相关总部企业。而在去年年底，德国医*、高性能材料巨头默克和美国医疗技术*BD也相继入驻前滩。

前滩国际商务区2.83平方公里范围内，规划了约350万平方米的建筑面积，在地理位置上靠近陆家嘴，被称为“陆家嘴2.0版本”。

吴群分析前滩吸引企业入驻的原因包括：位置优越、交通和生活便利度较高、楼龄小、商业配套预期在未来可比肩CBD。

除此之外，前滩的租金优势也非常明显，世邦魏理仕数据显示，第二季度，陆家嘴的租金报价为13.4元/平方米/天，而同期前滩的租金报价为7.4元/平方米/天。一位陆家嘴写字楼业主向经济观察网坦言，“从去年开始，有越来越多陆家嘴区域内的非金融行业企业选择搬去了前滩”。

同样的流动还体现在科技类企业向徐汇滨江的转移中。

近年来，腾讯、阿里、网易、华为鲲鹏、小米等互联网行业纷纷选择落地徐汇滨江的西岸智慧谷，形成了一定聚集效应。

“徐汇区*对人工智能产业的扶持，对符合政策企业的补贴都吸引不少浦西的企业进驻徐汇滨江。”吴群告诉经济观察网。

而一名漕河泾业主称，徐汇滨江目前的租金与漕河泾相当，但是写字楼更新，智能化程度也更高，加上政策的利好，对一些企业来说很有吸引力。

供大于求

二季度以来，市场流动性与需求逐步回升，但值得关注的是，供应量的增加正不断将写字楼供需两端的差距拉大。

据高力国际最新统计，一季度上海南外滩、新客站区域*供应了3个写字楼项目，上海写字楼整体空置率为19.2%，这一空置率预计将在2020年末达到28.9%。二季度共有6个非中央商务区的新项目竣工，总建筑面积达29.5万平方米，总计供应面积约23.1万平方米。

高力国际预计，2020年全市写字楼供应量将达到250万平方米，但需求量仅为40万平方米，供求比大于6：1。

受到供应量影响，一些新兴商务区的空置率持续走高，南外滩的写字楼空置率在第一季度和第二季度高达60%以上。北外滩、前滩和莘庄等新兴商务区上半年的空置率超过30%。

当写字楼租赁市场步入租户市场，业主或多或少都会遭遇租金“价格战”，包括更具竞争力的租金、更长的免租期、灵活的租赁条款和定制化装修服务等。

仲量联行数据显示，第二季度中央商务区的净吸收量为-2600平方米，而非中央商务区的净吸纳量达8.6万平方米。

前述陆家嘴一名写字楼业主称，面对新兴商务区的竞争，他们从去年底就开始对公共区域进行装修以改善硬件设施，今年则从提供更好的物业服务和降低租金两方面入手吸引顾客。

漕河泾开发区一位负责两栋办公楼出租的物业负责人称，其中一幢楼的空置率已经超过40%，原本报价范围在4.8-5元/平方米/天，为了吸引客户，价格可以谈到4元/平方米/天甚至更低。

采访中，多名从事写字楼租赁的中介告诉经济观察网，“客户的选择很多，租金方面和业主都好谈”。

这种情况不仅发生在2020年，世邦魏理仕预测，2020年到2024年，预计将有501万平方米*供应量。

吴群告诉经济观察网，面对未来的大量*供应，企业需求量无法与之匹配，*写字楼在短时间内难以消化，空置率就会持续处在高位，而租金的反应会更加滞后。“要想恢复到去年同期价格水平至少还需要1到2年时间。”吴群说。

上海:写字楼市场稳住了 二房东模式存隐忧

“今年写字楼市场招租情况确实比去年好，可以说是‘稳住’了。”沪上某甲级写字楼招商部负责人李婕(化名)这样向证券时报记者描述她观察到的现象，“但在亮丽数据背后，也存在一些隐忧，比如不少办公楼里都有‘二房东’身影，一旦出问题，可能又是‘一地鸡毛’。”

今年以来，上海写字楼租赁市场持续回暖。来自多家房地产咨询机构的数据显示，今年三季度，上海净吸纳量创新高，空置率稳步下降，租金也止跌回升。

李婕告诉记者，今年写字楼市场求稳，不会像去年那样一味降价，“去年‘价格战’打得最厉害时，都比着谁的价格低，租金实在不能降的，就补贴装修费。”

三季度写字楼市场

净吸纳量创新高

*新天地商业管理(办公)总经理王红接受记者采访时表示，与去年受*影响整体写字楼市场租金和出租率都小幅下滑相比，2021年写字楼租赁状态恢复较好，*在上海的写字楼——企业天地5号和INNO创智的出租率目前均已实现近满租的状态，同时，瑞虹企业天地也已正式竣备完工并迎来首批租户的入驻，其中T1办公楼中低区域已基本满租。

华润置地商业华东写字楼部负责人张帅印也向记者表示，陆家嘴滨江中心今年签约了总部独栋客户四家，包括浦银安盛基金、山西证券、芯鑫租赁和阅文*，同时还吸引了数家金融、科技企业进驻，“目前陆家嘴滨江中心独栋写字楼仅余一席，且已有数家意向客户在密切洽谈中。”

上述办公楼租赁情况是上海今年写字楼市场回暖的缩影。世邦魏理仕发布的报告显示，今年三季度，上海写字楼净吸纳量延续上涨态势并创下单季新高，达到44.9万平方米，搬迁扩租态势进一步扩大，19个子市场约九成实现正增长。截至三季度末，上海写字楼市场空置率环比下降0.7个百分点至17.1%。

“从成交类型与区位看，搬迁扩租需求占比高达70%。”世邦魏理仕报告显示，“前滩和南京西路等市场出现一房难求的局面，季内前滩空置率更是低至4.3%，仅次于外滩。”

李婕告诉记者，最近两年确实有不少核心商务区租户搬迁至前滩等新兴商务区，一方面是前滩等新兴商务区的各类配套还不错；另一方面，租金要比核心商务区低40%至50%，同时一些制造业企业倾向于到新兴商务区购买或租赁整栋办公楼。

在净吸纳量创历史新高的同时，租金指标的趋势性转折也露出端倪。世邦魏理仕报告显示，上海三季度写字楼市场租金止跌企稳，报价和有效租金较上季度分别上调0.6%和0.8%。空置率方面，上海三季度核心商务区、核心拓展区和新兴商务区空置率分别为11.9%、17.9%和21.7%，环比分别下降0.9个百分点、0.9个百分点和0.2个百分点。

*缓和以及经济复苏——这是王红给出的上海写字楼租赁恢复良好的原因，“上海作为我国对外开放的窗口城市，基于优质*供应量和战略新兴资本的加持，办公楼市场的回暖迹象仍将持续。”

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部主管张越表示：“2021年写字楼需求持续升温显示了上海作为*对外开放的窗口城市良好的经济基本面。浦东‘引领区’新政落地已逐步为区域市场吸引更多外资金融、专业服务等行业需求，第三季度浦东需求实现环比上涨近90%，外资占比明显提升。”据透露，未来六个月，上海写字楼市场预计将有69万平方米左右*体量入市，上海全年净吸纳量将创新高，租金有望持续提升。

非中央商务区空置率高

二房东模式存隐忧

租赁市场数据向好的同时，在业内人士看来，上海写字楼市场也存在一些隐忧，比如非中央商务区空置率达到20%以上、层出不穷的“二房东模式”等。

“今年租赁情况还行，比去年肯定好很多，与2019年基本差不多。”一位非中央商务区的物业租赁人员向记者透露，“但周边办公楼层出不穷，租赁过程中的压力也大了不少。”

尽管非中央商务区的租赁市场同样活跃，但根据仲量联行的报告，大量的*供应导致空置率环比上升1.3个百分点至27.8%。“近年来上海甲级写字楼发展较快，每年的*供应量在100万平方米至150万平方米之间。”仲量联行上海商业地产部租户代表总监黄臻向记者表示，“至于空置率是15%还是20%趋向于健康，目前并没有一个特别的数字。”

另有业内分析人士向记者表示，从空置率来看，20%以上的数字确实不低，随着供应持续增加，这可能是非中央商务区未来不小的隐忧。

相比非中央商务区的空置率数据，写字楼市场冒出的“二房东”模式更让业内人士担忧。一些个人、科技*或商务咨询*，以略低的价格整层租赁办公楼，再装修配置办公家具后，分割成大小不同的办公室，加价出租给中小租户。二房东从业主方拿到的租金不高，同时可能还存在“偷面积”的行为。

“上海办公楼里的‘二房东’并不在少数，据我所知，周边每栋办公楼都有两三家‘二房东’。”一位知情人士向记者表示。李婕同样给记者证实了这一现象，不过相比担心二房东带来的竞争，她更担心后遗症，“之前出租工位的模式，几乎都退出舞台了，留下了‘一地鸡毛’，一旦‘二房东’出现问题，破产或跑路，租户还在，问题又会留给业主，到时肯定又是‘一地鸡毛’。”

写字楼如何屹立不衰之提升写字楼竞争力的因素

在上海写字楼出租市场经常能看到这样的现象，有些写字楼项目在刚入市时以其高端的配置受到市场追捧，但若干年后由于设施更新及时，物业服务和客户需求脱节，导致租金逐渐下滑;也有一些写字楼在经历了十多年的经营期后，即便硬件设施称不上顶尖水准，仍然保持着市场领先地位，写字楼项目截然不同的境遇，使得一些影响写字楼中长期竞争力的因素越来越受到业内关注。

1、地段和品质是影响写字楼竞争力的首要因素

上海有相当比例的甲级写字楼都集中在小陆家嘴、南京西路、淮海中路、人民广场等六大中心商务区。与周边区域相比，这些核心商务区的租金水平和出租率都明显要高。包括金融机构和高端服务业在内的主力租户对写字楼的品质和地段要求非常挑剔，而需求的价格弹性较小，不过分看中租金成本。这导致了一些核心区的新建甲级写字楼项目在刚入市阶段即以市场平均租金对外招租，仍然受到客户追捧。

2、合理的业态布局有助于提升商务环境

对于实力雄厚的写字楼项目，在业态规划上可以采取全方位、整体式设计，将大体量的写字楼、公寓、商业，以及相关配套设施如饭店、会议、娱乐、健身场所集合在同一区域内，实现一站式服务，让客户随时可以享受到商务活动的便捷性和舒适性。对于规模有限的写字楼而言，借势发展不失为有效策略，充分利用周边成熟的商务配套资源，使得内外部环境产生“合力作用”。

3、硬件配套尽可能人性化，同时预留可改造空间

写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等，这些都是客户对写字楼的基本要求，虽然是办公，很多人还是很在意朝向、层高、公摊、承重等问题，所以要尽可能地人性化、实用。另外，为将来预留出足够的可改造空间，避免若干年后，因楼内设施老化导致客户大面积流失，租金出现下滑。

4、租户构成影响写字楼中长期的租金走向

租户构成正在逐渐受到写字楼租赁业重视的一个因素。通常高端写字楼会有一套严格的挑选客户的标准，这种选择的背后有着很多理性的考虑：首先优质客户可以提升办公楼的整体品质和知名度，而且一些知名大*的入住能明显降低经营和招商成本，少数几家大客户就能解决超过30%的租赁问题;其次，优质客户对租金上涨并不敏感，同时考虑到装修投入成本、搬迁成本等因素，很少会轻易选择退租或搬迁。

5、物业管理需要从细节着手

一些国际知名物业*的管理模式值得借鉴，高力国际、戴德梁行等国外知名物业*都非常注重从细节入手，在他们看来，细节经常能够体现整个物业的品质和形象。例如，许多早期写字楼都存在电梯数量相对于楼层使用面积过少，造成高峰段期候梯时间过长，有经验的物业常会采取与楼内租户协商，尽可能安排员工分段上下班，缓解了电梯使用问题。